شهدت العلاقة بين المالك والمستأجر في إطار الإيجار القديم تحولًا جوهريًا مع صدور القانون رقم 164 لعام 2025، الذي جاء بهدف تنظيم إنهاء عقود الإيجار القديمة للأفراد الطبيعيين، سواء كانت لأغراض سكنية أو غير سكنية. يُعتبر هذا القانون استكمالًا للخطوات التي بدأها القانون رقم 10 لعام 2022 والمتعلق بالأشخاص الاعتباريين.
عقود الإيجار القديم
بخلاف ما قد يبدو للبعض، لا ينهي القانون الجديد عقود الإيجار بشكل فوري، بل يعتمد نهجًا تدريجيًا يسمح بفترات انتقالية محددة، إلى جانب تطبيق زيادات منتظمة على القيم الإيجارية. ويأتي هذا التدرج في محاولة لتحقيق توازن عادل بين حقوق المالكين ومصالح المستأجرين.
فيما يلي عرض مفصل يوضح توقيت انتهاء العقود وآلية تنفيذ زيادات الإيجار السنوية، بناءً على نوعية المستأجر والغرض من استخدام العقار.
الإيجار القديم توقيت انتهاء العقود وآلية تنفيذ
أولًا: بالنسبة للأشخاص الاعتباريين الذين يستأجرون لغير أغراض السكن (مثل الشركات والمؤسسات والجمعيات)، ينظم القانون رقم 10 لسنة 2022 هذه الحالات. وفقًا للقانون، يتم إنهاء عقود الإيجار القديم بشكل نهائي بحلول مارس 2027، مع تحديد فترة انتقالية تبلغ 5 سنوات تبدأ من لحظة تطبيق القانون (مارس 2022). وتشمل التعديلات زيادة الإيجار عند بدء التطبيق لتصبح 5 أضعاف القيمة الحالية، إضافة إلى زيادة سنوية ثابتة بنسبة 15%.
ثانيًا: بالنسبة للأشخاص الطبيعيين الذين يستأجرون بغرض السكن، ينظم القانون رقم 164 لسنة 2025 هذا النوع من العقود. وينص القانون على انتهاء العقود في أغسطس 2032، مع تحديد فترة انتقالية قدرها 7 سنوات تبدأ من تاريخ سريان القانون (5 أغسطس 2025). تحدد الزيادة الإيجارية الجديدة حسب موقع الوحدة السكنية:
– في المناطق المتميزة: 20 ضعف القيمة الحالية، بشرط ألا تقل القيمة عن 1000 جنيه شهريًا.
– في المناطق المتوسطة: 10 أضعاف القيمة الحالية، بشرط ألا تقل عن 400 جنيه شهريًا.
– في المناطق الاقتصادية: 10 أضعاف القيمة الحالية، بشرط ألا تقل عن 250 جنيه شهريًا.
وتطبق زيادة موحدة سنوية بنسبة 15%.
ثالثًا: بالنسبة للأشخاص الطبيعيين الذين يستخدمون العقارات لغرض غير السكني (مثل الأنشطة الإدارية أو التجارية أو المهنية)، يتم تنظيم هذه الحالات وفقًا للقانون رقم 164 لسنة 2025. ينص القانون على انتهاء العقود في أغسطس 2030 مع منح فترة انتقالية قدرها 5 سنوات بدءًا من 5 أغسطس 2025. وتشمل التعديلات المقررة زيادة الإيجار عند التطبيق الأول لتكون 5 أضعاف القيمة الحالية مع زيادة سنوية بنسبة 15%.
بالإضافة إلى ما سبق، تستمر أحكام الإخلاء الفوري المنصوص عليها في القوانين السابقة في التنفيذ، وتشمل:
– الامتناع المتكرر عن دفع الإيجار.
– الإضرار بالعقار المؤجر.
– تغيير النشاط دون الحصول على إذن مسبق.
يستطيع المؤجر اللجوء إلى هذه الأحكام مباشرة دون انتظار انتهاء الفترة الانتقالية. كما يُطبق الإخلاء الفوري في حالتين محددتين:
– امتلاك المؤجر وحدة بديلة.
– إغلاق المستأجر العين المؤجرة لمدة عام كامل.
